Cómo pedir la moratoria en el pago de la hipoteca

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En qué consiste la moratoria en el pago de deuda hipotecaria y cómo tramitar la moratoria de las cuotas hipotecarias según los preceptos establecidos por el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo

El Gobierno de Pedro Sánchez mediante la promulgación del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 ha establecido una moratoria en las hipotecas de la primera vivienda y con carácter prorrogable para asegurar la protección de los deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad es sumamente acertada, aunque insuficiente para obtener una moratoria en el pago de la hipoteca.

Esta medida es vital para los ciudadanos que hayan vistos drásticamente sus ingresos por haber sido alcanzados por el contagio del coronavirus, que estén en situación de desempleo o que sean empresarios autónomos que se hayan quedado sin trabajo y perdido su fuente de ingresos por culpa de la crisis económica y financiera provocada por el COVID-19 y que necesitan una moratoria en el pago de la hipoteca.

El Real decreto-ley adopta una medida de carácter urgente dirigida a asegurar la protección de los deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad tras la aprobación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. Por ello es de especial importancia garantizar el derecho a la vivienda a los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad que vean reducir sus ingresos como consecuencia de la crisis sanitaria del COVID-19 y a obtener mediante un sencillo y ágil trámite una moratoria en el pago de la hipoteca

La experiencia acumulada tras la crisis financiera de 2008 aconsejó al Gobierno de Pedro Sánchez ampliar significativamente la protección a este colectivo para que puedan acceder a una moratoria en el pago de sus hipotecas y evitar la pérdida de sus viviendas. Adicionalmente, esta medida también puede beneficiar a las entidades de crédito en la medida que ayuda a contener la morosidad en una situación extraordinaria, como la actual que exigen medidas para que los deudores hipotecarios pueden conseguir de forma rápida y sencilla una moratoria en el pago de la hipoteca

El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 establece en varios artículos las condiciones objetivas y subjetivas para que los prestatarios puedan acogerse a la moratoria en el pago de sus cuotas hipotecarias. Dichos preceptos legales están establecidos en el artículo 7. Moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual, artículo 8. Ámbito de aplicación de la moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual, Artículo 9. Definición de la situación de vulnerabilidad económica, artículo 10. Fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores, artículo 11. Acreditación de las condiciones subjetivas, artículo 12. Solicitud de moratoria sobre las deudas hipotecarias inmobiliarias, artículo 13. Concesión de la moratoria, artículo 14. Efectos de la moratoria, y artículo 15. Inaplicación de intereses moratorios y artículo 16. Consecuencias de la aplicación indebida por el deudor de las medidas para la reestructuración de la deuda hipotecaria inmobiliaria que establecen los preceptos legales para solicitar y obtener una moratoria en el pago de la hipoteca.

A continuación, vamos a repasar los puntos más importantes del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo que tratan la moratoria en el pago de las cuotas hipotecarias y que se encuentran en la Exposición de Motivos y en los artículos 7 al 16.

En la Exposición de Motivos el RD-ley 8/2020 dispone una moratoria en el pago de las cuotas hipotecarias de los colectivos particularmente vulnerables, declarando su Exposición de Motivos que “es de especial importancia garantizar el derecho a la vivienda a los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad que vean reducir sus ingresos como consecuencia de la crisis sanitaria del COVID-19”.

 

El artículo 7 del RD-ley 8/2020 denominado: “Moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual” dice que se establecen medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda hipotecaria para la adquisición de la vivienda habitual de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago como consecuencia de la crisis del COVID-19 desde este artículo y hasta el artículo 16 de este real decreto-ley, ambos incluidos.

 

El artículo 8 del citado Real Decreto-ley denominado “Ámbito de aplicación de la moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual” marca el ámbito de aplicación objetivo al señalar que es para los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre en los supuestos de vulnerabilidad económica establecidos en el artículo 9 RD-ley 8/2020 y que estén vigentes a 18-03-2020. Y también el ámbito subjetivo al determinar que la moratoria beneficia al deudor hipotecario descrito en el art. 8.1 del RD-ley 8/2020, así como a los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.

 

El artículo 9 denominado: “Definición de la situación de vulnerabilidad económica” fija los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 quedan definidos de la siguiente forma:

a) Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas.

b) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

  1. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
  2. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
  3. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
  4. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
  5. En el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

c) Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

d) Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, en los términos que se definen en el punto siguiente.

2. A los efectos de lo previsto en este artículo se entenderá:

a) Que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.

b) Que se ha producido una caída sustancial de las ventas cuando esta caída sea al menos del 40 %.

c) Por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

 

El artículo 10 denominado: “Fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores” marca la norma para el supuesto específico para fiadores, avalistas e hipotecantes con Renuncia al beneficio de excusión. Dicho artículo 10 prevé que los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que se encuentren en los supuestos de vulnerabilidad económica podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación a éste, en su caso, de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión.

 

El artículo 11 denominado: “Acreditación de las condiciones subjetivas” establece la forma cómo el prestatario puede demostrar ante la entidad de crédito acreedora la concurrencia de las circunstancias que ha previsto el artículo 9. Para ello determina que:

1. La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el artículo 9 se acreditará por el deudor ante la entidad acreedora mediante la presentación de los siguientes documentos:

a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

c) Número de personas que habitan la vivienda:

  1. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
  2. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
  3. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

d) Titularidad de los bienes:

  1. Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
  2. Escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.

e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

 

El artículo 12 denominado: “Solicitud de moratoria sobre las deudas hipotecarias inmobiliarias” establece que los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación de este real decreto-ley podrán solicitar del acreedor, hasta quince días después del fin de la vigencia del presente real decreto-ley, una moratoria en el pago del préstamo con garantía hipotecaria para la adquisición de su vivienda habitual. Los deudores acompañarán, junto a la solicitud de moratoria, la documentación prevista en el artículo 11.

 

El artículo 13 llamado: “Concesión de la moratoria” afirma lo siguiente:

  1. Una vez realizada la solicitud de la moratoria a la que se refiere el artículo 12 de este real decreto-ley, la entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días.
  2. Una vez concedida la moratoria la entidad acreedora comunicará al Banco de España su existencia y duración a efectos contables y de no imputación de la misma en el cómputo de provisiones de riesgo.

 

El artículo 14 titulado. “Efectos de la moratoria” dice:

  1. La solicitud moratoria a la que se refiere el artículo 12 conllevará la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado para la misma y la consiguiente inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo hipotecario.
  2. Durante el periodo de vigencia de la moratoria a la que se refiere el presente capítulo la entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses.

 

El artículo 15 denominado: “Inaplicación de intereses moratorios” fija los siguientes preceptos jurídicos:

  1. En todos los contratos de crédito o préstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria en los que el deudor se encuentre en los supuestos de vulnerabilidad económica prácticas y acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia, no se permitirá la aplicación de interés moratorio por el período de vigencia de la moratoria.
  2. Esta inaplicabilidad de intereses no será aplicable a deudores o contratos distintos de los regulados en el presente real decreto-ley.

 

Y finalmente el artículo 16 denominado. “Consecuencias de la aplicación indebida por el deudor de las medidas para la reestructuración de la deuda hipotecaria inmobiliaria” dicta que:

  1. El deudor de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que se hubiese beneficiado de las medidas de moratoria en este real decreto-ley sin reunir los requisitos previstos en el artículo 9, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar.
  2. El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma.
  3. También incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas, correspondiendo la acreditación de esta circunstancia a la entidad con la que tuviere concertado el préstamo o crédito.

 

Hasta aquí hemos visto los preceptos para obtener una moratoria en el pago de la hipoteca que establece el texto legal del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19.

Ahora bien, la norma plantea muchas dudas sobre las condiciones de acceso de los prestatarios de un préstamo hipotecario para acceder en la práctica a una moratoria en el pago de la hipoteca y que la doctrina y la jurisprudencia deberán aclarar; además sería conveniente que el legislador aclarase algunos puntos, debido a varias dificultades y problemas de aplicación e implementación en la práctica que implican los preceptos del citado Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo.

 

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Autor: Pere Brachfield
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